□ 사안의 개요

○ 피고는 D대학교로부터 학생회관의 1층 푸드몰을 임차하였는데, 1층 푸드몰은 음식물 조리 공간과 식사를 할 수 있는 공간, 카페로 구성되어 있고, 음식물 조리 공간은 하나의 주방이지만 피고는 D대학교의 동의 아래 이를 3개의 구역(Ⓐ, Ⓑ, Ⓒ)으로 나누어 원고에게 전대하였다.

〇 원고는 2018. 3.경 피고로부터 Ⓐ 구역을 보증금 3,000만 원, 차임 월 150만 원(단 방학중 1, 2, 7, 8월은 월 80만 원), 기간 2018. 3. 1.부터 2021. 1. 31.까지로 정하여 전차하였다(이하 ‘이 사건 전대차계약’이라 한다).

〇 이 사건 전대차계약의 기간이 만료될 무렵 원고와 피고는 전대차의 갱신에 관한 협의를 하였는데, 피고가 2021. 3. 8. 원고에게 교부한 갱신계약서 초안에는 보증금 3,000만 원, 차임 월 1,575,000원(단 방학중 1, 2, 7, 8월은 임대료 면제), 기간 2021. 2. 1.부터 2022. 1. 31.까지로 기재되어 있었고, 이 사건 전대차계약에서와 달리 특약사항으로 ‘원고는 푸드코트 각 매장의 협의 사항에 적극적으로 대응하며 반드시 피고와 협상을 통해 해결한다(학교 측에 이의제기를 하지 않는다), 해당 사항 발생 시 임대차 해지 사항으로 간주한다’는 내용이 추가되어 있었다.

〇 원고는 2021. 4. 1. 피고에게 차임으로 1,575,000원을 지급한 이래 2021년 6월분 차임까지 같은 금액을 지급한 다음 7, 8월분의 차임은 면제되었다고 보아 지급하지 않았고, 이에 원고와 피고 사이에 갱신계약 조건에 관한 분쟁이 발생하였다.

〇 원고는 2022. 2. 18. 피고에게 전대차 목적물을 사용할 수 없도록 하였다는 이유 등을 들어 이 사건 전대차계약을 해지한다는 내용의 내용증명우편을 보냈고, 2022. 2. 23.경 피고에게 도달하였다.

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□ 당사자들의 주장 요지

○ 원고(본소 청구)

피고가 분할하여 전대한 D대학교 학생회관 1층 푸드몰에 입점한 3개의 식당은 하나의 공동배수구(Ⓐ 구역에서 Ⓑ 구역을 지나 Ⓒ 구역으로 바닥의 파인 홈 형태로 배수로가 설치되어 있고 Ⓒ 구역에 설치된 트렌치에 물이 모여 외부로 배출되는 구조)를 이용하였는데, Ⓑ 구역에 기름을 다량으로 사용하는 중화음식점이 입점함에 따라 배수구가 막히는 문제가 발생하였음에도, 원고는 임대인의 허가 없이 단독 배수구를 추가 설치할 수도 없었고, 전대인인 피고는 원고가 목적물을 사용 수익할 수 있도록 임대인의 허가를 받아오는 등 최소한의 조치를 취하지 않고 그대로 방치하여 원고가 정상적 영업을 할 수 없게 되었는바, 원고는 위와 같은 피고의 채무불이행을 이유로 이 사건 전대차계약을 해지하였으므로, 피고는 원고로부터 전대차 목적물인 Ⓐ 구역을 인도받음과 동시에 원고에게 전대차 보증금 30,000,000원에서 연체 차임 6,930,000원을 공제한 23,070,000원(= 30,000,000원 – 6,930,000원)을 지급할 의무가 있다.

○ 피고(반소 청구)

피고는 임대인으로부터 Ⓐ 구역에 단독 배수구를 설치하는 데에 동의를 받아주었지만 원고가 단독 배수구를 설치하지 않았고 Ⓑ 구역에 배수구를 설치한 전차인과 협의하여 그 배수를 공동으로 사용하였으므로 피고가 전대차 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 의무를 불이행하지 않았다.

이 사건 전대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 할 것인데 원고가 그 해지를 통고하였으므로 이 사건 전대차계약은 피고가 해지 통고를 수령한 때로부터 3개월이 경과한 2022. 5. 22. 종료되었다. 따라서 원고는 피고로부터 전대차 보증금에서 연체 차임 19,562,968원을 공제한 10,437,032원을 지급받음과 동시에 피고에게 전대차 목적물인 Ⓐ 구역을 인도할 의무가 있다.

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□ 관련법리(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결)

임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다(민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다. 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.

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□ 본소 청구에 관한 판단

○ 피고가 하나의 주방을 3개의 구역으로 나누어 전대하면서 3개 식당이 하나의 공동배수구를 사용한 사실은 앞서 본 바와 같고, Ⓑ, Ⓒ 구역 전차인이 단독 배수구를 사용하기로 하면서 공동배수구로 향하는 배수로를 Ⓑ 구역과 Ⓒ 구역의 경계선에서 막고 Ⓑ 구역 외부로 새로 단독 배수구를 설치함에 따라 원고가 공동배수구를 사용하지 못하게 된 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

○ 그러나 제출된 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 원고는 2021. 9. 6. 피고에게 음식물 배수와 관련하여 공동배수구에서 건물 밖의 하수관까지 연결된 배수관에 음식물이 퇴적되어 배수가 원활하지 않으므로 배수관 청구 또는 교체가 필요하나 건물을 바닥 슬래브를 파헤쳐야 하므로 D대학교의 승인이 필요하고 승인이 되면 3인의 전차인이 비용을 분담하는 방안과 현재와 같이 Ⓑ 구역 배수구를 이용하여 배수를 하되 펌프 및 전기료는 원고가 부담하는 방안을 제안한 사실, ② 원고는 Ⓑ 구역 배수구를 이용하여 배수를 하다 Ⓑ 구역 전차인이 퇴거하면서 펌프를 수거하자 자신이 펌프를 설치한 사실, ③ 원고는 피고에게 이 사건 전대차계약의 해지 의사를 표시하면서 Ⓑ 구역 배수구에 자신이 설치한 펌프 설치비 48만 원의 정산을 요구한 사실이 인정되고, 위와 같은 사실관계에다가 ① 원고가 피고에게 이 사건 전대차계약의 해지를 통지할 때까지 Ⓐ 구역의 배수가 다소 원활하지 않더라도 전대차 목적물의 사용이 불가능한 정도에 이르지는 않은 점, ② 원고는 배수와 관련하여 피고에게 2가지 방안을 제시하였고 자신이 제시한 방안 중 하나의 방식으로 사용한 물을 배수하고 영업하였고 그 과정에서 소요된 비용도 48만 원 정도로 크지 아니한 점, ③ 피고가 일방적으로 원고의 보수 요구를 묵살하고 방치하였다고 보기고 어려운 점 등의 사정을 종합하여 보면, 피고의 채무불이행을 이유로 이 사건 전대차계약이 적법하게 해지되었다고 볼 수 없다.

○ 따라서 이 사건 전대차계약이 피고의 채무불이행을 이유로 해지되었음을 전제로 한 원고의 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

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□ 반소 청구에 관한 판단

○ 원고가 피고로부터 교부받은 갱신계약서 초안에 기재된 증액된 차임을 몇 개월 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 피고는 그 초안에 기재된 방학기간 중 차임 면제에 관한 부분이 계약의 내용으로 편입되었는지에 관하여 다툼이 발생하자 곧바로 차임을 지급하지 아니한 점, 피고는 원고가 초안에서 새로이 추가된 특약사항에 동의하지 않아 계약서 작성에 이르지 못하였고 초안에 기재된 방학기간 중 차임 면제 조항은 착오로 삽입되었다고 주장하는 점 등의 사정에 비추어 보면, 피고 주장과 같은 갱신계약이 체결되었다고 볼 수 없다.

그러나 이 사건 전대차계약은 2021. 1. 31. 기간이 만료되었음에도 원고가 상가건물인 전대차 목적물을 그대로 사용하였는데, 피고가 그 기간 만료일인 2021. 1. 31. 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 원고에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았으므로 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항, 제10조 제4항에 따라 전 전대차와 동일한 조건(다만 존속기간 1년)으로 법정갱신되었고, 갱신된 전대차의 기간 만료일인 2022. 1. 31. 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 피고가 원고에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았으므로 다시 동일한 조건으로 법정갱신되었다고 할 것이다. 그런데 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항, 제10조 제5항에 따라 전대차가 법정갱신된 경우 전차인은 언제든지 전대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고 전대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하는바, 원고가 2022. 2. 18. 피고에게 이 사건 전대차계약의 해지를 통고하여 2022. 2. 23. 피고에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같으므로 이 사건 전대차계약은 그로부터 3개월이 지난 2022. 5. 23. 해지로 종료되었다.

○ 이 사건 전대차계약이 종료되었으므로, 원고는 피고에게 전대차 목적물인 Ⓐ 구역을 인도할 의무가 있는바, 원고가 이 사건 전대차계약에 따라 피고에게 보증금 3,000만 원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 피고는 원고에게 위 보증금을 반환할 의무가 있고, 피고의 보증금반환의무와 원고의 목적물반환의무는 동시이행의 관계에 있는데, 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 원고는 피고로부터 14,936,032원(= 보증금 30,000,000원 – 연체차임 15,063,968원)을 지급받음과 동시에 Ⓐ 구역을 인도할 의무가 있다.