□ 사안의 개요

○ 원고는 2019. 11. 15. 피고와, 피고 소유의 전주시 덕진구 C아파트 D호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 임대차기간 2020. 1. 7.부터 2022. 1. 6.까지, 임대차보증금 235,000,000원으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 2020. 2. 6. 이 사건 아파트에 입주하여 거주하였다.

○ 피고의 모친은 2021. 8.경 원고에게, 2022. 3. 무렵 피고가 혼인할 예정이고, 피고가 혼인한 이후에 이 사건 아파트에 입주하여 거주할 것이므로 이 사건 임대차계약을 갱신하기 어려운 사정이 있다고 고지하였다.

○ 이에 원고는 2021. 12. 13. 전주시 덕진구 C아파트, E호에 관하여 임대차기간 2022. 2. 3.부터 2024. 2. 3.까지, 임대차보증금 260,000,000원, 월 차임 700,000원으로 정한 임대차계약을 체결하고, 임대차기간 개시 무렵 이 사건 아파트를 피고에게 인도하고 위 아파트로 이사하였다.

○ 피고는 2022. 3.경 혼인하지 않았고, F과 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간 2022. 4. 7.부터 2024. 2. 28.까지, 임대차보증금 420,000,000원으로 한 임대차계약을 체결하였다.

□ 당사자들의 주장 요지

○ 원고

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속․직계비속을 포함한다)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우’를 명시하고 있다.

이 사건의 경우, 피고가 이 사건 아파트에 직접 거주하는 것처럼 원고를 기망하여 임차인인 원고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없도록 방해하였으므로, 피고는 위와 같이 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사를 방해한 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해 32,236,000원[= 새로운 임대차계약을 체결하여 원고가 추가로 부담하게 될 차임 합계 16,800,000원(=월 700,000원×24개월) + 중개수수료 1,000,000원 + 입주전 청소비 400,000원 + 이사비용 800,000원 + 에어컨 이전설치비 236,000원 + 정신적 손해에 대한 위자료 13,000,000원]을 배상할 의무가 있다.

○ 피고

원고가 피고에게 직접 임대차계약 갱신요구권을 행사한 바도 없고, 피고는 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이었으나, 갱신거절 통지기간이 도과한 이후에 사정변경으로 실제거주 계획이 변경된 것일 뿐이므로 피고가 부당하거나 불법하게 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사를 방해한 것이 아니다.

□ 관련법리(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결)

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

□ 판단

○ 원고가 임대차계약갱신요구권을 행사하였는지 여부

원고가 피고에게 직접 임대차계약갱신요구를 하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있으나, 피고가 직장인으로서 평소 시간이 많지 않아 이 사건 아파트의 관리에 관하여는 피고의 모친이 주로 전담한 것으로 보이는 점 등의 사정에 비추어 볼 때 피고의 모친은 원고의 의사표시를 상대방에게 전달하는 사자(使者)에 해당한다고 할 것이므로, 적어도 2021. 6. 10. 이후 원고가 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신요구권을 행사하였는데 피고가 이를 거절하였다고 봄이 타당하다.

○ 계약갱신거절에 정당한 사유가 있었는지 여부

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 제출된 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 피고는 원고의 임대차계약 갱신요구가 가능한 기간 중 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보이므로, 피고가 원고의 임대차계약 갱신요구를 거절하였더라도 이는 정당한 사유에 기한 것이어서 이를 위법하다고 할 수 없다. 이를 지적하는 피고의 주장은 이유 있고, 결국 원고의 이 사건 주장은 받아들일 수 없다.

① 이 사건 임대차기간은 2022. 1. 6.까지로 약정되었으므로, 원고는 이 사건 임대차기간이 끝나기 1개월 전인 2021. 12. 6.까지 계약갱신요구를 할 수 있었다. 따라서 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사 방해 여부는 2021. 12. 6.까지의 사정을 기준으로 판단하여야 한다(원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않는 것을 전제로 원고의 편의를 위하여 임대차 종료일을 2022. 2. 6.로 1개월 늦춘 것은 임대차계약 갱신요구권 행사기간에 영향을 준다고 볼 수 없다).

② 피고는 2020. 2. 1. 중매를 통하여 G을 만나 결혼을 전제로 하는 교제를 시작하였고, 결혼에 관한 논의는 주로 중매인과 양가 부모님들 사이에서 이루어졌다. 피고 측은 G 측에 결혼하면 이 사건 아파트에서 살자는 제안을 하였고, G 측과 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하고 입주하기 위한 자금조달 방법 등에 대해 논의를 하였다. G과 피고는 2021. 9.경 피고의 부모를 만나 인사를 드리고, 2021. 10.경 G의 부모를 만나 인사를 드리고, 피고는 2021. 11.경 예식장에 전화하여 문의를 하는 등 결혼을 위한 준비를 계속하였지만, 결국 양가 부모들 사이에서 결혼에 관한 협의가 결렬되면서 2021. 12. 말경 헤어졌다. 위와 같은 사실을 종합하면, 피고는 적어도 2021. 12. 말경까지는 G과 결혼을 하여 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보인다.

③ 원고는, 피고와 G이 양가 식구들과 함께 상견례도 하지 않은 점 등 여러 정황에 비추어 보면 둘이 실제로 결혼에 이르게 될 것인지 여부가 확실하지 않았으므로, 결혼을 전제로 한 피고의 실거주 의사는 인정되어서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 피고의 결혼 여부가 확실하지는 않았다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 피고가 G과 결혼하여 이 사건 아파트에서 거주하려고 하였던 것은 사실로 인정되는 이상 위와 같은 사정만으로 피고의 실거주 의사를 배척하기는 어렵다.

④ 원고는, G에게 이 사건 아파트에서 살 생각이 없었고, 피고 또한 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 한 것이 없으며, G에게 대출이 많아서 G이 대출을 받아 이 사건 아파트의 임차인에게 임대차보증금을 돌려주고 이 사건 아파트로 이사하려는 피고의 계획이 실현되기도 어려웠으므로, 피고의 실거주 의사가 인정되어서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없고, 피고가 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 실제로 한 것이 없다거나 G 혼자서는 이 사건 아파트의 임대차보증금 상당액을 대출받기 어렵다는 등의 사정만으로는 피고가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 없었다고 볼 수 없다.

⑤ 원고는, 피고의 모친이 2021. 11. 16. 원고와 통화를 하면서는 G이 전세금대출을 받아서 임대차보증금을 돌려줄 것처럼 말했는데, 2021. 12. 11. 통화를 하면서는 피고가 직접 대출을 받을 것처럼 말하였으므로, 피고가 2021. 12. 11. 이전에 G과 파혼을 하고 이 사건 아파트에 거주하려는 의사가 없어졌던 것으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 피고가 G의 대출로 임대차보증금을 반환하는 것을 필수적인 조건으로 하여 G과 결혼을 하려 한 것이라는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 이상, G이 대출받은 돈으로 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하려던 피고 측의 계획이 뜻대로 되지 않았다는 사정만으로 그 즉시 피고의 혼인의사 또는 실거주 의사가 없어졌다고 단정할 수는 없다. 따라서 피고의 혼인의사 및 실거주 의사가 2021. 12. 11. 이전에 없어졌다고 인정할 수 없다.

 

□ 결론: 원고 청구 기각