[민사] 계약의 성립을 위한 당사자 사이의 ‘의사의 합치’의 정도
페이지 정보
최고관리자 작성일24-05-01본문
□ 사안의 개요
〇 원고는 펜션 임대차 매물을 알아보던 중 2021. 11. 26. 공인중개사로부터 피고 소유의 이 사건 펜션을 보증금 1억 5,000만 원, 연 차임 8,000만 원의 임차 조건으로 소개받고, 원고의 배우자 D가 2021. 12. 3. 이 사건 펜션을 방문하여 펜션의 위치, 상태를 확인하였다. 원고는 같은 날 공인중개사를 통하여 피고의 계좌번호를 문자메시지로 전달받았다.
〇 원고는 2021. 12. 4. 피고의 계좌번호로 1,000만 원을 이체하였는데, 원고는 이체시 출금기록사항에 ‘펜션계약금’으로, 입금기록사항에 ‘원고(계약금)’으로 각 표시하였다. 원고와 피고는 ‘2021. 12. 7. 화요일 오후 5시 이 사건 펜션에 관한 임대차계약서를 작성하기로 하였다.
〇 피고는 이 사건 펜션에 거주하고 있었는데, 원고에게 이 사건 펜션을 인도하기 위하여 2021. 12. 6. 소외 G와 사이에 잔금일을 2022. 1. 1.로 정하여 주택임대차계약을 체결하고, 2021. 12. 6. G에게 1,000만 원을 계약금으로 지급하였다.
〇 그런데 원고는 직접 펜션을 운영할 형편이 안 된다고 생각하여 2021. 12. 6. 공인중개사를 통하여 피고에게 이 사건 펜션에 관한 임대차계약을 체결하지 않겠다고 통보하였다.
□ 관련법리
계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되는데 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결, 대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다225767, 225774 판결 등 참조).
그리고 임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약으로서 불요식의 낙성계약이므로(민법 제618조), 그 성립에 임대차계약 당사자의 합의 외에 임대차계약서의 작성이 요구되지 않는다. 또한 임대차계약에 있어 보증금의 지급이 약정되었다 하더라도, 그 약정된 보증금 지급이 완료되어야 임대차계약이 성립하는 것도 아니라 할 것이다.
□ 판단
〇 이 사건 펜션 임대차계약이 성립하였는지 여부
원고의 배우자 D가 2021. 12. 3. 이 사건 펜션을 방문하여 부동산의 상태를 직접 확인한 점, 원고가 피고와 사이에 이 사건 펜션 임대차계약의 중요 사항인 보증금, 연 차임에 관한 구체적인 의사의 합치가 이루어진 상태에서 그다음 날 피고에게 펜션계약금이라고 기록하여 1,000만 원을 지급한 점, 위 1,000만 원은 이 사건 펜션 임대차보증금의 1/15에 달하는 금액으로서 단순히 계약순위를 보전하기 위한 금원이라고 보기엔 그 금액이 적지 않은 점, 피고가 원고로부터 1,000만 원을 지급받은 직후 원고에게 이 사건 펜션을 인도하기 위하여 소외 G와 사이에 2022. 1. 1.을 잔금일로 정한 주택임대차계약을 체결한 점 등에 비추어 보면, 아직 임대차계약서가 작성되기 전이라 하더라도, 원고와 피고 사이에 이 사건 펜션 임대차계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적인 의사 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있었다고 봄이 타당하므로, 이 사건 펜션 임대차계약은 성립하였다고 해석된다.
〇 피고의 계약금 반환 의무 유무
민법 제565조에 의하면, 계약 당시 당사자 일방이 금전 기타 물건을 계약금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있고, 이 사건에서 원고와 피고 사이에 원고가 지급한 1,000만 원에 관하여 이와 다른 약정을 하였다고 볼 만한 사정이 없으므로, 위 1,000만 원은 민법 제565조에 따라 해약금으로 추정된다. 따라서 원고는 위 1,000만 원을 포기함으로써 이 사건 펜션 임대차계약을 해제할 수 있다 할 것이고, 피고는 원고에게 위 1,000만 원을 반환할 의무가 없다.
□ 결론: 원고 청구 기각
〇 원고는 펜션 임대차 매물을 알아보던 중 2021. 11. 26. 공인중개사로부터 피고 소유의 이 사건 펜션을 보증금 1억 5,000만 원, 연 차임 8,000만 원의 임차 조건으로 소개받고, 원고의 배우자 D가 2021. 12. 3. 이 사건 펜션을 방문하여 펜션의 위치, 상태를 확인하였다. 원고는 같은 날 공인중개사를 통하여 피고의 계좌번호를 문자메시지로 전달받았다.
〇 원고는 2021. 12. 4. 피고의 계좌번호로 1,000만 원을 이체하였는데, 원고는 이체시 출금기록사항에 ‘펜션계약금’으로, 입금기록사항에 ‘원고(계약금)’으로 각 표시하였다. 원고와 피고는 ‘2021. 12. 7. 화요일 오후 5시 이 사건 펜션에 관한 임대차계약서를 작성하기로 하였다.
〇 피고는 이 사건 펜션에 거주하고 있었는데, 원고에게 이 사건 펜션을 인도하기 위하여 2021. 12. 6. 소외 G와 사이에 잔금일을 2022. 1. 1.로 정하여 주택임대차계약을 체결하고, 2021. 12. 6. G에게 1,000만 원을 계약금으로 지급하였다.
〇 그런데 원고는 직접 펜션을 운영할 형편이 안 된다고 생각하여 2021. 12. 6. 공인중개사를 통하여 피고에게 이 사건 펜션에 관한 임대차계약을 체결하지 않겠다고 통보하였다.
□ 관련법리
계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되는데 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결, 대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다225767, 225774 판결 등 참조).
그리고 임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약으로서 불요식의 낙성계약이므로(민법 제618조), 그 성립에 임대차계약 당사자의 합의 외에 임대차계약서의 작성이 요구되지 않는다. 또한 임대차계약에 있어 보증금의 지급이 약정되었다 하더라도, 그 약정된 보증금 지급이 완료되어야 임대차계약이 성립하는 것도 아니라 할 것이다.
□ 판단
〇 이 사건 펜션 임대차계약이 성립하였는지 여부
원고의 배우자 D가 2021. 12. 3. 이 사건 펜션을 방문하여 부동산의 상태를 직접 확인한 점, 원고가 피고와 사이에 이 사건 펜션 임대차계약의 중요 사항인 보증금, 연 차임에 관한 구체적인 의사의 합치가 이루어진 상태에서 그다음 날 피고에게 펜션계약금이라고 기록하여 1,000만 원을 지급한 점, 위 1,000만 원은 이 사건 펜션 임대차보증금의 1/15에 달하는 금액으로서 단순히 계약순위를 보전하기 위한 금원이라고 보기엔 그 금액이 적지 않은 점, 피고가 원고로부터 1,000만 원을 지급받은 직후 원고에게 이 사건 펜션을 인도하기 위하여 소외 G와 사이에 2022. 1. 1.을 잔금일로 정한 주택임대차계약을 체결한 점 등에 비추어 보면, 아직 임대차계약서가 작성되기 전이라 하더라도, 원고와 피고 사이에 이 사건 펜션 임대차계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적인 의사 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있었다고 봄이 타당하므로, 이 사건 펜션 임대차계약은 성립하였다고 해석된다.
〇 피고의 계약금 반환 의무 유무
민법 제565조에 의하면, 계약 당시 당사자 일방이 금전 기타 물건을 계약금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있고, 이 사건에서 원고와 피고 사이에 원고가 지급한 1,000만 원에 관하여 이와 다른 약정을 하였다고 볼 만한 사정이 없으므로, 위 1,000만 원은 민법 제565조에 따라 해약금으로 추정된다. 따라서 원고는 위 1,000만 원을 포기함으로써 이 사건 펜션 임대차계약을 해제할 수 있다 할 것이고, 피고는 원고에게 위 1,000만 원을 반환할 의무가 없다.
□ 결론: 원고 청구 기각
첨부파일
- 전주지방법원 2022나12063 비실명완료.pdf (86.7K) 1회 다운로드 | DATE : 2024-05-01 11:33:04